一、合作機構(gòu)管理

合作機構(gòu)風險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險;有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構(gòu)的擔保風險。

1.商用房貸款的合作機構(gòu)管理

商用房貸款開展中應(yīng)規(guī)范與外部合作機構(gòu)的合作，既要充分發(fā)揮合作機構(gòu)在業(yè)務(wù)拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產(chǎn)生的風險，把握好風險控制的主動權(quán)。

（1）商用房貸款合作機構(gòu)風險主要包括：

①開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全;

②估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

（2）商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施

①加強對開發(fā)商及合作項目審查

②加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準人管理。

③業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

2、有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理

與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)、為了有效規(guī)避擔保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風險，銀行應(yīng)采取如下防控措施：

（1）嚴格專業(yè)擔保機構(gòu)的準入

在有擔保流動資金貸款開辦初期，應(yīng)嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構(gòu)的準入。

（2）嚴格執(zhí)行回訪制度

嚴格執(zhí)行回訪制度，關(guān)注擔保機構(gòu)的經(jīng)營情況，對擔保機構(gòu)進行動態(tài)管理，以應(yīng)對擔保機構(gòu)經(jīng)營風險，不合格的應(yīng)及時清出。對于已經(jīng)準人的擔保機構(gòu)，應(yīng)進行實時關(guān)注，隨時根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況調(diào)整合作策略。

在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構(gòu)檔案及不良機構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。

二、操作風險

個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務(wù)部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關(guān)工作，審批部門沒有把好貸中審批關(guān)，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。

1.商用房貸款的操作風險

（1）商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容

①貸款受理和調(diào)查中的風險
②貸款審查和審批中的風險。

③貸款簽約和發(fā)放中的風險。

④貸后與檔案管理中的風險。

（2）商用房貸款操作風險的防控措施

①提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務(wù)狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。

②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理;對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理;嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。

③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。

⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點;對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。

⑥完善授權(quán)管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權(quán)限。

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對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關(guān)風險點外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應(yīng)采取如下防控措施：

（1）在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應(yīng)。

（2）借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。三、信用風險

銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。

1、商用房貸款的信用風險

（1）商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容

①借款人還款能力發(fā)生變化。

②商用房出租情況發(fā)生變化。

③保證人還款能力發(fā)生變化
（2）商用房貸款信用風險的防控措施

①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。

②加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。

③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。

2、有擔保流動資金貸款的信用風險

（1）有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容

①借款人還款能力發(fā)生變化;

②借款人所控制企業(yè)經(jīng)營隋況發(fā)生變化;

③保證人還款能力發(fā)生變化;

④抵押物價值發(fā)生變化。

（2）有擔保流動資金貸款的防控措施

①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。

②加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。

③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。

④加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。