注冊會計師考試《稅法》科目

第十三章 個人所得稅法

　　知識點十四、財產轉讓所得應納稅額的計算

　　（一）、一般情況下財產轉讓所得應納稅額的計算：應納稅額=（收入總額-財產原值-合理稅費）×20%

　　（二）、個人住房轉讓所得應納稅額的計算：

　　1、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。

　　2、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　（1）、房屋原值具體為：

　　①、商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　②、自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

　　③、經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

　　④、已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

　　⑤、城鎮拆遷安置住房：

　　a、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

　　b、房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；

　　c、房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

　　d、房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　（2）、轉讓住房過程中繳納的稅金：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　（3）、合理費用：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　【提示】：

　　1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　　（1）、已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　（2）、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　3、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　（三）、個人銷售無償受贈不動產應納稅額的計算受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。稅務機關不得核定征收。

　　（四）、自然人轉讓投資企業股權（份） （新增加）

　　自然人轉讓所投資企業股權（份）（以下簡稱股權轉讓）取得所得，按照公平交易價格計算并確定計稅依據。計稅依據明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關可采用以下列舉的方法核定。

　　1、計稅依據明顯偏低且無正當理由的判定方法。

　　（1）、符合下列情形之一且無正當理由的，可視為計稅依據明顯偏低：

　　①、申報的股權轉讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權所支付的價款及相關稅費的；

　　②、申報的股權轉讓價格低于對應的凈資產份額的；

　　③、申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓價格的；

　　④、申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同類行業的企業股權轉讓價格的；

　　⑤、經主管稅務機關認定的其他情形。

　　（2）、上述所稱正當理由，是指以下情形：

　　①、所投資企業連續三年以上（含三年）虧損；

　　②、因國家政策調整的原因而低價轉讓股權；

　　③、將股權轉讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

　　④、經主管稅務機關認定的其他合理情形。

　　2、對申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的，可采取以下核定方法：（教材P342頁）

　　3、納稅人再次轉讓所受讓的股權的，股權轉讓的成本為前次轉讓的交易價格及買方負擔的相關稅費。