考點三：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

　　（一）轉(zhuǎn)換日的確定

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當為租賃期開始日。

　　3.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　（二）成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。

　　1.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)（存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值）

　　　　存貨跌價準備（已計提的跌價準備）

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

　　注意1：房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品”科目；

　　注意2：流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的準備通常不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。

　　（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊或累計攤銷

　　　　固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備

　　　　貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：

　　（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

　　借：開發(fā)產(chǎn)品（原投資性房地產(chǎn)的賬面價值）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)

　　將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。

　　借：固定資產(chǎn)

　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　　　　　累計折舊

　　　　　　固定資產(chǎn)減值準備
　（三）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換：

　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

　　應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　借：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（公允價值）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　　　　　投資性房地產(chǎn)――公允價值變動（或借記）

　　　　　　公允價值變動損益（或借記）

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)，按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價。

　　（1）轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　　借：投資性房地產(chǎn)―成本（公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　固定資產(chǎn)減值準備或存貨跌價準備

　　　　公允價值變動損益

　　　　貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　（2）轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益（資本公積——其他資本公積）

　　借：投資性房地產(chǎn)―成本（公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　固定資產(chǎn)減值準備或存貨跌價準備

　　　　貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　　　　　資本公積——其他資本公積

　　[處置投資性房地產(chǎn)時，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)成本）]。

　　二、投資性房地產(chǎn)處置的處理

　　（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　出售或轉(zhuǎn)讓的：

　　①借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　②借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　出售或轉(zhuǎn)讓的：

　　①借：銀行存款（實際收到的金額）

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　②借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　　貸：投資性房地產(chǎn)―成本

　　（或借記）投資性房地產(chǎn)―公允價值變動

　　③借：公允價值變動損益

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反分錄）

　　④若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則：

　　借：資本公積――其他資本公積

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　【例題1·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的入賬價值為（　）萬元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70 　　D.75

　　『正確答案』A

　　『答案解析』成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，科目是對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的，“固定資產(chǎn)”科目反映的就是投資性房地產(chǎn)的賬面余額。所以本題選擇A
【例題2·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（　）萬元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70　　 D.75

　　『正確答案』D

　　『答案解析』自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬。所以本題選擇D。

　　【例題3·單選題】企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元。其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（　）萬元。